IVIE immobili Francia: come si calcola l’imposta

In questa guida vediamo come funziona l’IVIE su immobili in Francia: l’imposta sul valore degli immobili all’estero dovuta dai contribuenti italiani proprietari di immobili in Francia, come si calcola e quali sono le aliquote aggiornate.

Il nostro studio si è occupato di questo tema fin dal 2011, quando l’IVIE fu introdotta dal D.L. 201/2011 (il cosiddetto “decreto Salva Italia”): l’assenza, in Francia, di un sistema catastale assimilabile a quello italiano rendeva infatti tutt’altro che scontato individuare la corretta base imponibile per gli immobili francesi. Alcuni degli elementi di quella prima interpretazione sono stati in seguito ripresi anche dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28/E del 2 luglio 2012, che ha fornito i primi chiarimenti ufficiali sull’IVIE e sull’IVAFE. Manteniamo qui la stessa impostazione interpretativa, aggiornata però nei riferimenti normativi e nelle aliquote nel frattempo cambiate.

L’aliquota IVIE e la sua evoluzione

L’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’estero) è attualmente dovuta nella misura dell’1,06% del valore dell’immobile, con le consuete regole di esenzione per importi contenuti e le detrazioni previste per le imposte patrimoniali eventualmente già versate all’estero sullo stesso immobile. Questa aliquota rappresenta il punto di partenza per il calcolo dell’IVIE su immobili in Francia, e va sempre verificata rispetto agli aggiornamenti normativi più recenti.

Perché la taxe foncière e la taxe d’habitation non sono imposte patrimoniali

Un primo punto, spesso frainteso, riguarda la natura delle imposte locali francesi sugli immobili. La taxe foncière (a carico del proprietario) e la taxe d’habitation (storicamente a carico dell’occupante, oggi in larga parte abolita per le abitazioni principali) non sono imposte sul patrimonio: si tratta di imposte locali assimilabili, per funzione, alle nostre imposte comunali sugli immobili, calcolate su una “valeur locative cadastrale” che è un valore locativo teorico, non un valore patrimoniale di mercato. Questa distinzione è fondamentale per chi deve calcolare correttamente l’IVIE su immobili in Francia, poiché solo il valore patrimoniale di mercato costituisce la base di riferimento corretta.

La vera imposta patrimoniale francese, oggi, è l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), che dal 2018 ha sostituito la precedente ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) concentrando la tassazione sul solo patrimonio immobiliare. L’IFI si applica ai nuclei il cui patrimonio immobiliare netto supera 1,3 milioni di euro, con aliquote progressive dallo 0% all’1,5% e un abbattimento del 30% sul valore della prima casa. Per la maggior parte dei contribuenti italiani proprietari di un immobile in Francia, questa soglia non viene raggiunta, ma è comunque il tributo di riferimento quando si ragiona, per analogia, sulla natura patrimoniale della tassazione immobiliare francese.

Come individuare il valore dell’immobile ai fini IVIE

Poiché la Francia non dispone di un catasto con valori fiscali standardizzati come quello italiano, la base imponibile IVIE per un immobile francese va determinata secondo i criteri generali previsti dalla normativa per gli immobili situati in paesi privi di un sistema catastale comparabile, come accade per l’IVIE su immobili in Francia:

• in via prioritaria, il costo di acquisto risultante dall’atto notarile di compravendita;
• in mancanza, il valore di mercato dell’immobile nel luogo in cui si trova;
• solo in via residuale, un valore determinato applicando alla rendita locativa un coefficiente di rivalutazione ispirato ai criteri IMU.

Su quest’ultimo criterio invitiamo sempre alla massima cautela: applicare meccanicamente coefficienti pensati per il mercato immobiliare italiano a un immobile francese può produrre valori del tutto scollegati dalla realtà (un piccolo monolocale di 18 mq valutato, con questo metodo, a oltre 12.000 euro non è un caso isolato). Riteniamo che il costo di acquisto o il valore di mercato restino, nella maggior parte dei casi, i criteri più difendibili in sede di eventuale controllo.

Un esempio pratico di calcolo

Dati puramente illustrativi, a solo scopo esemplificativo. Un contribuente possiede a Nizza un monolocale di 32 mq, ricevuto in eredità e privo quindi di un valore di acquisto recente attendibile. La taxe foncière pagata nell’anno è di 780 euro. Ipotizzando un’aliquota comunale e dipartimentale complessiva del 42% (percentuale puramente indicativa: va sempre verificata sull’avviso di pagamento locale, perché varia da comune a comune), il valore locativo catastale annuo (valeur locative cadastrale) risulta pari a circa 780 / 0,42 = 1.857 euro.

Applicando un coefficiente di capitalizzazione prudenziale, nell’ordine di 20-25 volte il valore locativo catastale (coefficiente anch’esso da verificare caso per caso, in base alla zona e alla prassi corrente), si ottiene un valore stimato dell’immobile di circa 40.000 euro. Su questa base imponibile, l’IVIE dovuta risulterebbe pari a 40.000 × 1,06% = 424 euro.

La taxe foncière è detraibile dall’IVIE?

Un altro punto che riteniamo rilevante riguarda la detraibilità della taxe foncière dall’IVIE dovuta sullo stesso immobile: a nostro avviso, nella misura in cui la taxe foncière presenta elementi di prelievo patrimoniale/reddituale sull’immobile, può essere fatta valere in credito d’imposta rispetto all’IVIE, secondo le regole generali sul credito per le imposte patrimoniali estere. Si tratta di una posizione interpretativa che consigliamo sempre di verificare caso per caso con il proprio consulente, in base alla situazione specifica del contribuente.

Consigli pratici

Ecco alcuni consigli pratici per chi deve gestire correttamente l’IVIE su immobili in Francia:

• non confondere la taxe foncière/taxe d’habitation con un’imposta patrimoniale: ai fini del confronto con l’IVIE, il riferimento è l’IFI, non le imposte locali;
• documentare sempre il costo di acquisto dell’immobile, che resta il criterio di valorizzazione più solido in assenza di un catasto francese;
• diffidare di valorizzazioni basate su coefficienti IMU applicati meccanicamente a rendite locative francesi;
• valutare, con il proprio commercialista, la detraibilità della taxe foncière versata in Francia dall’IVIE dovuta in Italia;
• verificare periodicamente la normativa, poiché sia l’IVIE sia la fiscalità patrimoniale francese sono state oggetto di modifiche negli anni.

Il nostro studio segue da tempo i contribuenti italiani proprietari di immobili in Francia nella corretta determinazione dell’IVIE su immobili in Francia e nella gestione dei relativi adempimenti dichiarativi.

IVIE su immobili in Francia: in sintesi

Chi è fiscalmente residente in Italia e possiede immobili in Francia deve generalmente dichiarare l’IVIE su immobili in Francia nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, salvo le esenzioni previste per l’abitazione principale. Il nostro studio assiste i contribuenti nel calcolo corretto dell’imposta e nella gestione degli adempimenti dichiarativi collegati.

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