Alquileres de Corta Duración y Cedolare Secca en Italia

Alquilar un apartamento por pocos días a través de plataformas como Airbnb o Booking se ha convertido en una práctica habitual, pero las normas fiscales que la regulan han cambiado varias veces en los últimos años. Entre los tipos de la cedolare secca (impuesto sustitutivo), la obligación del Código Identificativo Nacional (CIN) y las obligaciones a cargo de las plataformas, orientarse no es sencillo. En esta guía resumimos la normativa sobre los alquileres de corta duración, para entender cómo y cuándo conviene optar por la cedolare secca y qué obligaciones cumplir.

Qué se entiende por alquiler de corta duración

Son alquileres de corta duración los contratos de arrendamiento de inmuebles de uso residencial de duración no superior a 30 días, celebrados por personas físicas fuera del ejercicio de una actividad empresarial, directamente o a través de agencias inmobiliarias o plataformas en línea. La misma normativa incluye también los contratos «asimilados», como el subarriendo y la cesión de uso a título oneroso por parte del comodatario.

La calificación como alquiler de corta duración «no empresarial» sigue siendo válida aunque, junto con el inmueble, el propietario preste algunos servicios accesorios típicos del sector receptivo, como la limpieza de los locales y el suministro de ropa de cama. La adición de otros servicios, como la manutención, puede en cambio dar lugar a una calificación distinta de la actividad, con consecuencias fiscales diferentes: es un aspecto que debe valorarse caso por caso.

La cedolare secca en los alquileres de corta duración

Como alternativa a la tributación IRPEF ordinaria (con los correspondientes recargos), los ingresos por alquileres de corta duración pueden someterse a la cedolare secca, un impuesto sustitutivo que exime también del pago del impuesto de registro y del timbre sobre el contrato. La normativa distingue hoy dos tipos, aplicables en función del número de inmuebles destinados a este uso en el mismo período impositivo: un tipo reducido sobre las rentas correspondientes a un único inmueble, elegido por el contribuyente en la declaración de la renta, y un tipo más elevado sobre las rentas de los inmuebles siguientes al primero.

Está previsto además un número máximo de inmuebles admitidos al régimen de la cedolare secca dentro del mismo año: superado este límite, se presume que la actividad se ejerce de forma empresarial, con la consiguiente obligación de abrir el número de IVA y aplicar las reglas ordinarias de tributación empresarial. Los tipos y los límites han sido modificados varias veces por las últimas leyes de presupuestos: dada la sensibilidad de la materia, recomendamos siempre verificar con nuestro despacho los valores vigentes antes de tomar la decisión.

El Código Identificativo Nacional (CIN)

Desde 2025 es obligatorio disponer del Código Identificativo Nacional (CIN, Codice Identificativo Nazionale) para cada unidad inmobiliaria destinada a alquiler de corta duración o a uso turístico. El código se solicita a través de la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR, base de datos de establecimientos receptivos) del Ministerio de Turismo, accediendo con SPID o CIE (sistemas de identidad digital italianos), y debe indicarse:

• en cada anuncio publicado en línea, en los portales de intermediación, en el propio sitio web o en redes sociales;
• en la señalización exterior del inmueble, cuando esté prevista;
• en la declaración de la renta, tanto en el modelo Redditi Persone Fisiche como en el modelo 730: las declaraciones sin el CIN pueden ser rechazadas al transmitirse por vía telemática.

La falta de obtención o de exposición del CIN es sancionada por las autoridades competentes. Dada la complejidad de los trámites de registro en la BDSR y los posibles requisitos adicionales (por ejemplo en materia de seguridad), conviene verificar con atención, junto con tu asesor, todos los trámites requeridos antes de publicar un anuncio.

Las obligaciones de las plataformas y los intermediarios

También los portales y las agencias que intervienen en la celebración de los contratos de alquiler de corta duración tienen obligaciones fiscales específicas: deben comunicar a la Agenzia delle Entrate los datos relativos a los contratos celebrados por su intermediación y, cuando cobran o intervienen en el pago de las rentas, deben practicar una retención sobre las cantidades abonadas a los propietarios, que deben ingresar en la Hacienda Pública. Los intermediarios no residentes sin establecimiento permanente en Italia deben además nombrar un representante fiscal en el país. A estas obligaciones se suman, cuando así lo prevean los reglamentos municipales, las relativas a la recaudación de la tasa turística.

Declaración de la renta y trámites prácticos

Los ingresos por alquileres de corta duración deben incluirse en la declaración de la renta en el apartado dedicado a los rendimientos inmobiliarios (o, para los contratos asimilados, en el de otras rentas), indicando el régimen de tributación elegido y el CIN del inmueble. Según tu situación personal, puedes utilizar el modelo 730 o el modelo Redditi Persone Fisiche. Dada la frecuencia con la que se actualiza la normativa, la forma más segura de no cometer errores, especialmente si tienes varios inmuebles o haces un uso no ocasional de las plataformas, sigue siendo hablar directamente con un profesional.

Studio Savia asiste a propietarios y gestores de alquileres de corta duración en la elección del régimen fiscal más conveniente, en la obtención del CIN y en la gestión de todas las obligaciones declarativas. Para una valoración de tu situación, puedes solicitar una consulta o contactar directamente con nuestro despacho.

Preguntas Frecuentes

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