Locazioni Brevi e Cedolare Secca

Affittare un appartamento per pochi giorni tramite portali come Airbnb o Booking è ormai una prassi diffusa, ma le regole fiscali che la disciplinano sono cambiate più volte negli ultimi anni. Tra aliquote della cedolare secca, obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e adempimenti a carico delle piattaforme, orientarsi non è semplice. In questa guida riepiloghiamo la disciplina delle locazioni brevi, per capire come e quando conviene optare per la cedolare secca e quali obblighi rispettare.

Cosa si intende per locazione breve

Sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente oppure tramite agenzie immobiliari o portali online. Rientrano nella stessa disciplina anche i contratti “assimilati”, come la sublocazione e la concessione in godimento a titolo oneroso da parte del comodatario.

La qualificazione come locazione breve “non imprenditoriale” resta valida anche se, insieme all’immobile, il proprietario fornisce alcuni servizi accessori tipici del settore ricettivo, come la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria. L’aggiunta di altri servizi, come la somministrazione di pasti, può invece far scattare una diversa qualificazione dell’attività, con conseguenze fiscali differenti: è un aspetto da valutare caso per caso.

La cedolare secca sulle locazioni brevi

In alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria (con le relative addizionali), i redditi da locazione breve possono essere assoggettati a cedolare secca, un’imposta sostitutiva che esonera anche dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto. La normativa distingue oggi due aliquote, applicabili in base al numero di immobili destinati a questo utilizzo nello stesso periodo d’imposta: un’aliquota ridotta sui canoni riferiti a un solo immobile, scelto dal contribuente in dichiarazione dei redditi, e un’aliquota più elevata sui canoni degli immobili successivi al primo.

È inoltre previsto un numero massimo di immobili ammessi al regime della cedolare secca nell’arco dello stesso anno: oltre questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e applicazione delle regole ordinarie di tassazione d’impresa. Aliquote e soglie sono state modificate più volte dalle ultime leggi di bilancio: data la delicatezza della materia consigliamo sempre di verificare con il nostro studio i valori vigenti prima di effettuare la scelta.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 2025 è obbligatorio dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o a uso turistico. Il codice si richiede tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE, e deve essere indicato:

• in ogni annuncio pubblicato online, sui portali di intermediazione, sul proprio sito o sui social;
• nella cartellonistica esterna all’immobile, ove prevista;
• nella dichiarazione dei redditi, sia nel modello Redditi Persone Fisiche sia nel modello 730: le dichiarazioni prive del CIN possono essere scartate in fase di trasmissione telematica.

La mancata acquisizione o la mancata esposizione del CIN è sanzionata dalle autorità competenti. Vista la complessità delle procedure di registrazione sulla BDSR e i possibili requisiti aggiuntivi (ad esempio in materia di sicurezza), è opportuno verificare con attenzione, anche insieme al proprio consulente, tutti gli adempimenti richiesti prima di pubblicare un annuncio.

Gli obblighi delle piattaforme e degli intermediari

Anche i portali e le agenzie che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve hanno precisi obblighi fiscali: devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro intervento e, quando incassano o intervengono nel pagamento dei canoni, devono operare una ritenuta sui compensi corrisposti ai proprietari, da versare all’Erario. Gli intermediari non residenti privi di stabile organizzazione in Italia devono inoltre nominare un rappresentante fiscale nel nostro Paese. A questi obblighi si affiancano, dove previsti dai regolamenti comunali, quelli legati alla riscossione dell’imposta di soggiorno.

Dichiarazione dei redditi e adempimenti pratici

I redditi da locazione breve vanno riportati in dichiarazione dei redditi nel quadro dedicato ai redditi da fabbricati (o, per i contratti assimilati, nel quadro dei redditi diversi), indicando il regime di tassazione scelto e il CIN dell’immobile. A seconda della propria situazione personale è possibile utilizzare il modello 730 o il modello Redditi Persone Fisiche. Considerata la frequenza con cui la normativa viene aggiornata, il modo più sicuro per non commettere errori, specie in presenza di più immobili o di un utilizzo non occasionale delle piattaforme, resta un confronto diretto con un professionista.

Lo Studio Savia assiste proprietari e gestori di locazioni brevi nella scelta del regime fiscale più conveniente, nell’ottenimento del CIN e nella gestione di tutti gli adempimenti dichiarativi. Per una valutazione della tua situazione, puoi richiedere una consulenza oppure contattare direttamente il nostro studio.

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